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外壁のメンテナンス|適切な時期と見積のポイントを解説

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1 . 外壁のメンテナンス時期を知る

外壁のメンテナンスを怠っていると、ひびが入ったり剥がれ落ちたりします。 

そうした症状を放置してしまうと、隙間から住宅内部に雨水が浸入して雨漏りなどが発生し、建材自体が傷んで、住宅全体の劣化につながります。

住宅の寿命を伸ばすためには、適切なメンテナンス時期を知るべきです。判断となる基準は、主に築年数を参考にする場合と、外壁の劣化症状を参考に判断する場合の2種類があります。

 

1-1 築年数で判断する

外壁のメンテナンス時期を築年数で判断する場合の目安となる症状を紹介します。

■ 築1~2年

毎日の紫外線や雨風が原因で、新築の頃と比べて、若干色褪せてきます。劣化の度合いは軽度で、内部に影響が及ぶことはほとんどありません。

■ 築5~6年

外壁塗装の耐久性がだんだんとなくなってきている時期です。防水性に乏しくなり、「チョーキング」という、塗料に含まれている顔料が、外壁の表面にチョークの粉のようになって出くる現象が確認できるようになり、この時期から建物の内部が傷み始めます。

■ 築6~7年

カビやコケ、藻の付着が目立ち、これは、外壁塗装の耐久性が無くなってきた証拠です。細菌類が繁殖する、コケや藻の根が張ることは、外壁が痛む原因です。

■ 築8~9年

外壁塗装の耐久性が低下して、塗膜部分に髪の毛サイズの線が入る程度の軽度のヒビ(=ヘア・クラック)が入り始めます。この段階では建物の構造部への影響はほとんどありませんが、ひどくなると、建物の施工不良や歪みが起こってしまいます。

■ 築10年以上

外壁塗装の耐久度が無くなり、塗膜がボロボロと剥がれ落ちてきてしまうので、早急にメンテナンスをしましょう。これらのことから、築年数10年を目安にメンテナンス作業を行うべきです。

 

1-2 外壁の劣化症状で判断する

外壁の劣化は、色褪せ、ひび割れ、塗装の剥がれなどで確認ができます。ひび割れは、その深さによって、メンテナンス方法が異なり、ひどくなると外壁を一部削り取ってから補修しなくてはなりません。それぞれ、どんな状態になるか、具体的に説明します。

太洋技建_53.サイディング外壁のひび割れ2

 

1-2-1 ひび割れ

クラックとは、ひび割れのことです。チョーキングと違い、クラックが発生している場合は、早急に補修をすることをオススメします。

0.3mm以下の「ヘア・クラック」と呼ばれるひび割れならば、下地までは達していないために、塗装するだけで埋まる可能性が高いです。0.3〜0.7mmくらいまでのひび割れならば、シーリング材を注入し、フィラーで下塗りをしてから塗装を行います。

0.7mm以上のクラックになると、シーリング材が奥まで入らないので、ディスクサンダーでひび割れを削り、シーリング材を注入する「Vカット工法」を採用することが多いです。その後に微弾性フィラーで下塗りをしてから塗装します。

太洋技建_53.サイディング外壁のひび割れ

 

1-2-2 剥がれ・浮き

経年劣化や施工不良が原因で、塗装に「浮き」「剥がれ」が起こることがあります。「浮き」は、塗膜が水膨れのようになっている状態のことを指します。ここに、衝撃などが加わると、水膨れの部分が破れて、塗膜が剥がれてしまいます。

塗膜の剥がれは、美観を損ねるだけでなく、雨水が建物の中へ浸入するのを防ぐ役割もあるので、浮きや剥がれをそのままにしておくのは良くありません。

 

1-2-3 コーキングの割れ

コーキングの種類は、「シリコン」「ウレタン」などがあり、その寿命は、種類にもよりますが、10年くらいと言われています。直射日光による紫外線、雨風・ほこりなどの汚れ、寒暖差などが劣化の原因で、日影よりも日向にあるコーキングの方が早く劣化します。コーキングの割れは、外部からの衝撃など、ほかの原因もありますが、劣化のサインなので見逃さないようにしましょう。

ペイントドクター_外壁コーキングの劣化

リペイン建装_外壁のコーキングの劣化2

 

1-2-4 チョーキング現象

外壁を触ったとき、塗装された顔料がチョークの粉のように指に付着したことはありませんか? これを「チョーキング現象」と言いますが、これも、外壁のメンテナンスのサインになります。保護膜である樹脂や、塗膜として安定していた添加剤が外壁の表面を覆っていれば、外壁を触ってもほとんど粉が手につきませんが、ある程度分解してしまった塗装面は、顔料がむき出しになっているので、触るとかなりの粉が手に付きます。

tera_チョーキング(フリー素材?)

 

1-2-5 コケ・カビの発生

コケやカビ、藻が外壁についていたら、早めにメンテナンスをすることをオススメします。

コケやカビなどのメンテナンス方法には「高圧洗浄」で対応します。一般的には、水を使って洗いますが、「バイオ洗浄」といって、薬品でカビやコケを落とす方法を用いる場合もあります。

リペイン建装_サイディング外壁のカビ2

 

DIYによる外壁のメンテナンス

「DIY」の流行に伴い、近年では外壁も自分でメンテナンスをする人が増えています。塗料や道具も豊富です。メンテナンスを自分で行う一番のメリットは、業者に依頼するよりも、費用が安く抑えられることでしょう。

人件費はかかりませんし、「上塗り塗料のグレードは高くするが、下塗りの塗料はグレードを抑える」など、材料のグレードや道具の選び方を工夫することで、「お金をかけるところ、かけないところ」をコントロールできます。

自分の都合でスケジュール調整ができるのも、DIYのメリットです。業者との打ち合わせは不要ですので、効率良く作業ができます。

一方で、DIYには見逃せないデメリットもあります。

自分でメンテナンスすると、業者が施工したものと比べて、どうしてもキレイに仕上がらず、見劣りすることが多いです。また、外壁のメンテナンスは高所で作業するために、危険が伴います。

DIY用に販売されている塗料は、グレードが低いものが中心であり、耐久性を下げてしまう場合があります。「DIYでせっかく費用を抑えたのに、耐久性が短いために、頻繁に塗装をし直すことになり、トータルで見たら高くついた」ということも良くあります。事前に調査し、DIYをすべきかどうか、よく検討しましょう。

 

2 . メンテナンスを怠ることによるリスク

メンテナンスを怠ると、見た目が悪くなるだけでなく、外壁が割れたり剥がれ落ちたりして、そこから雨水が浸入し、雨漏り被害が発生します。建物の奥深くに湿気が入り込んでしまうことで、ダメージは大きくなり、補修費用がかさんでしまいます。

 

2-1 雨漏りが発生する

雨漏りというと、屋根だけでなく、外壁からの浸入もありますので、注意してください。

外壁のひび割れを放置していると、そこから雨が内部に浸入し、雨漏りの原因となります。ひび割れは、早急な補修が必要です。

ひびの幅が、0.3mm以下の場合は、下地まではひびが届いていないケースがほとんどです。この段階のひびを「ヘア・クラック」などと呼びます。メンテナンスは塗装をするだけで大丈夫ですが、ひび割れがそれ以上に大きい場合は、ダメージが下地まで達している場合が多いので、塗装をする前に、ディスクサンダーで外壁をカットし、シーリング材を注入し、フィラーで下塗りをしてから塗装をするなどの対応が必要です。

また、コーキングの劣化もひび割れと同様に雨漏りの原因となります。窯業系サイディングは、ほかの外壁材に比べ、コーキング材を多く使うため、コーキングの劣化を原因とした雨漏りが多いです。コーキングは、外壁よりも早い、5~7年で劣化が進行します。

意外に知られていませんが、雨漏りはシロアリ発生の原因になります。

シロアリは「湿った木材」を好むため、雨漏りによって、木材が湿ると、シロアリが発生してしまうのです。シロアリが発生してしまうと、柱や建物内の木材に小さな穴が開けられてしまうので、建材が空洞化してしまい、地震が起こったときに倒壊の恐れがあります。また、木材が「スカスカ」になってしまうと、木材に貼りつけてある外壁材(サイディングボード)が剥がれてしまうこともあります。

2-2 見た目が悪くなる

外壁の塗膜は、どうしても経年劣化で変色したり、色褪せたりしてしまいます。そのような状態になると、外壁自体が劣化してしまう上、見た目も悪くなります。見栄えを良くするためには、もう一度、外壁を塗装することで解決しますが、選ぶ色によって、「色褪せ」の速度が異なります。

つまり、紫外線などによる色の変化は、塗装する色によって異なるのです。一般的に、鮮明な色は色褪せしやすく、落ち着いた色は色褪せしにくいと言われています。つまり、赤、青、黄色など、原色に近い鮮明な色は色褪せしやすく、クリーム系などの落ち着いた色は、色褪せしにくい性質があります。

外壁の色の「持ち」を長くさせたいと思う人は、落ち着いた色を選んだ方が、無難かも知れません。

 

2-3 修理費用が高くなる

外壁に入ったひび割れが「ヘア・クラック」と言われる、髪の毛の太さ程度のものであれば、放置してもすぐに建物に大きなダメージを与える訳ではありませんが、それ以上にひび割れが深くなると、住宅自体が劣化します。

■ 湿気が増えてシロアリが発生する
■ 雨漏りによって室内の壁や天井に染みができ、腐食する
■ 構造材が腐食し、躯体全体の強度が低下する

最終的には住宅が倒壊してしまう可能性もありますし、補修に多大な費用がかかり、外壁塗装の費用の一般的な目安である100万程度では済まなくなります。

 

3 . メンテナンス費用は?

外壁のメンテナンスにかかる費用相場は、下記の表のようになります。塗装し直す場合は70~120万円となります。劣化症状が深刻で、外壁の重ね張り(カバー工法)が必要な場合は150万円前後、外壁の張り替えを行い場合は150~200万円が費用相場となります。

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3-1 材料費

材料費とは、主に外壁塗装に使われる塗料の費用です。塗料の費用は、家の「坪数」よって変わります。坪数の計算は、1坪=約3.3㎡なので、延べ坪数×3.3㎡で延床面積を算出し、平米単価をかけます。

2階建てで1階部分が15坪、2階部分が15坪の場合、延べ坪数は30坪です。平米あたり1,000円の下塗り剤は30×3.3×1,000=9万9,000円となります

塗料は種類によって幅広い価格帯になっています。塗料には、主に「アクリル塗料」「ウレタン塗料」「シリコン塗料」「フッ素塗料」の4種類に分けられますが、一番安い「アクリル塗料」だと1,000円/㎡以下、「フッ素塗料」だと5,000円/㎡以上が相場となります。

塗料はグレードではなく、硬化剤の混ざり方で「1型」「2型」と分ける場合があります。塗料の中に硬化剤が混ぜられた状態で販売されている場合を「1液型」、別の缶に入っていて、使うときに混ぜる形で販売されている場合を「2液型」と呼びます。

硬化剤と主剤の混合比率によって塗装の効果が大きく左右されますが、「2液型」の方が価格が高く、耐久性があります。

塗料のほかに、コーキングの費用や高圧洗浄に使う薬品、などが材料費になります。

3-2 人件費

現場で塗装した人はもちろん、営業マンの活動費も「人件費」と考えます。人件費を計算するときに出てくるのが、「人工(にんく)」という言葉です。例えば、2人の職人が10日間作業をした場合は、2×10=20人工と表示します。

人工は、リフォーム業者や工務店などで設定価格は異なりますが、1人あたり約1万5,000~2万5,000円が相場です。なお、複雑な作業が長期間にわたって続く工事や、アスベスト含有建材の解体など、専門の資格がなければできない工事などは、1人あたりの人件費も高額になります。

どんなときに、どんな足場が適しているのかを理解しておくべきです。

 

3-3 足場代

要するに、足場組みを外注している分の費用も、工事費に計上されることがほとんどですが、どのように費用を算出しているのか、相場はいくらくらいかを知っておけば、水増し請求されているかの判断が、ある程度できます。

足場の相場は、足場1,000円/㎡くらいが相場でしょう。足場の概算費用は、建物の外周が分かれば下記の式で計算できます。

■ 足場架面積 = (建物の外周(m) + 8(m) × 家の高さ(m)
■ 足場にかかる費用 = 足場架面積 × 平米単価 (600~1,000円)

家の高さは、

■ 1階建て=3.5m、2階建て=6m、3階建て=8.5m

が目安です。

外周25メートルの2階建ての家に、平米単価1,000円で足場を組む場合の費用は、

■ (外周25m +8m) ×家の高さ6m ×平米単価1,000円 = 16万8,000円

一般的な30坪程度の家の外壁を全面施工する場合、足場にかかる費用だけでも15〜16万円はかかるでしょう。

足場設置にかける費用は安ければいいという訳ではありません。

足場にも種類がありますし、足場での事故も少なくないために、保険加入している業者に依頼した方がいいからです。足場業者が「瑕疵保険」に加入しているかどうかを確認するときに、保険の対象範囲がリフォーム箇所以外、工事関係者以外の人も含まれているかも調べましょう。

代表的な足場の種類は次の通りです。

 

3-3-1 くさび式足場

凹凸が付いた金具(くさび)をハンマーで打ち込み、部材同士を接続して組み立てます。低層から中層の建物の工事で使うことが多く、耐久性が高く、コストパフォーマンスに優れていますが、場所によっては設置できません。

 

3-3-2 枠組み(ビティ)足場

もっともポピュラーな足場で、組み立てや解体に手間がかからないのが特徴です。軽くて強度があり、安全性に優れています。橋梁工事や建築工事用として幅広い現場で使われている足場です。

 

3-3-3 単管(銅管)足場

丸太の木材で組み立てられていたものが、時代の変化にともなって鉄パイプで組み立てられるようになった足場が「単管(銅管)足場」です。組み立てと解体に手間がかかるというデメリットはありますが、幅や布の高さが任意に調整できるので、幅が狭いビルの間など、狭小地の工事でも使えるというメリットがあります。

 

3-3-4 吊り足場

鉄骨の梁などから吊り材によって作業床を支えるスタイルの、上部から吊り下げたスタイルの足場で、橋梁やプラントなどで使われています。通常の足場以上に設置作業をきっちりと行わなければ危険が伴います。

 

3-3-5 先行足場

足場の組立・解体に先行して手すりを設置する工法で、墜落のリスクを減らした安全性の高い足場です。

 

3-3-6 移動式

キャスターが付きで、一度設置・組み立て工事を行えば人の手で簡単に移動できる足場です。

 

3-4 その他経費

そのほかにかかる費用として挙げられるのは、廃棄物の処理費、交通費、業者の利益などです。単価は業者によって異なりますが、工事総額の5〜15%程度が目安となります。

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4 . 損しない見積もりのポイント

外壁を塗装してもらってから「こんなはずではなかった」と思いたくないならば、見積の段階できっちりと確認すべきです。チェックポイントは「1社ではなく、数社の見積を比較する」「諸経費の内訳を確認する」「値引き額が大き過ぎる場合は契約せずに疑ってみる」です。

 

4-1 複数の業者の見積もりを比較する

複数業者で見積もりを取ることは大事ですが、あまりにも多過ぎると、どれがいいか分からなくなってしまいます。1社だけでは少な過ぎますが、3~5社くらいから同じ条件で見積を取るのがいいでしょう。

価格だけをチェックしがちですが、見積書の明細もよく見るようにしてください。

「足場設置」「養生」など、具体的な工程が記載されていない業者は要注意です。「塗装作業一式」のように、すべての作業をひとまとめにされてしまうと、どんな材料をどのくらい使うかが分からないため、グレードの低い塗料を使っていたり、工程を省いたりしていても、文句の言いようがありません。業者によって詳細は異なりますが、最低限、以下の項目が記載されているかどうかを確認しましょう。

■ 足場設置、高圧洗浄、養生、下地処理
■ 下塗り、 中塗り・上塗り、諸経費(廃棄費用など)

 

とくに、「足場」「下地処理」「下塗り」「中塗り」「上塗り」は大事な工程ですので、内容をしっかり確認してください。

また、「一式」と書いてある場合も、どんな内容か確認する必要があります。外壁全体の塗装面積が「一式」と表記されているような場合は、費用を水増しされても分からないので、要注意です。「足場設置」「下塗り」「中塗り」「上塗り)の面積が数値で記載されていない場合は、記載してもらうよう依頼しましょう。

「付帯部(破風や軒天)」「高圧洗浄」も面積が記載してあった方が望ましいです。

 

4-2 「諸経費」の内訳も確認する

「諸経費」という明細が、外壁塗装の見積の場合、必ずと言っていいくらい記載されているので、その内容も確認しておきましょう。一般的に、廃棄物の処理費や交通費、基材持ち込み費のほか、業者の人件費ではない、純粋な「利益」などが、諸経費として計上されていることが多いです。

ここで水増しされているか判断したいならば、工事総額に対する諸経費のパーセンテージを確認してみましょう。諸経費の割合が、工事総額の5〜15%であれば、妥当だと思います。判断の目安にしてはいかがでしょうか。

 

4-3 大幅な値引きには注意!

外壁塗装の見積を確認して、値引き金額があまりにも大きすぎて「大丈夫?」と心配に思ったことはないでしょうか。「足場費用」「塗装費用(塗装工事にかかる人件費)」「材料費」「諸経費」の項目は値下げすることはできないはずです。そうなると、外壁塗装を行う「人工(にんく)」を減らして人件費を抑える、使う塗料のグレードを下げる塗装店の利益を落とすしか、値引きはありえません。

100万円の外壁塗装の見積金額で会社の粗利が30%のケースでは、30万円が値引きの限度額と言えます。30%値引きすれば、塗装会社の利益率は0%になりますが、会社は月々、地代家賃や光熱費、通信費、事務経費、近隣対策費、車輛費、交通費、旅費、福利厚生費、保険費用、宣伝広告費などの経費がかかっているはずなので、利益率を0%にすることはないでしょう。

一般的な塗装工事の純利益は3~8%程度。以上のことから、10%以上値引きする会社は、外壁塗装にかかる人工を減らし、人件費を抑えたり、使う塗料のグレードを下げたりする、いわゆる「手抜き工事」をする可能性が高いと言えます。

 

5 . 失敗を避けるためには「知識」を身につけましょう!

今回は、外壁の手入れが必要な時期と見積を取る際のポイントを解説しました。

外壁塗装の業界は、専門的で素人にその工程や使う材料がよく理解されていないために、依頼者をだます「悪徳業者」が存在すると言われている業界です。だまされないためには見積の段階で、依頼する側もある程度の知識を持っておくことが大切です

ポイントは、複数業者から見積もり依頼を取ること。そして見積書を見比べ、詳細な明細が記載されている業者を選ぶことです。

ざっくりとしか記載されていない見積業者がすべて悪徳業者ではありませんが、もし、そのような見積をもらったなら、もう一度詳細な見積を出し直してもらうか、契約を避けておいた方がいいかも知れません。

自分の大切な家の塗装です。

失敗を避けるためには、前もって外壁塗装に関する知識を得ておくことが大切です。

 

 

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